2022年1月25日，周某与袁某签订《重庆市存量房屋买卖合同》，约定由袁某购买周某所有房屋，交易价款共计2560000元，于2022年3月15日办理过户登记，并于该日前1个工作日支付剩余购房款2460000元。袁某按约支付房款。

　　2022年3月14日，案涉房屋被案外人在不动产登记机构申请办理异议登记。

　　2022年3月15日，因案涉房屋存在异议登记，袁某未与周某办理房屋过户登记手续，并从房屋交易资金存管专用账户退回2460000元房款。同日，袁某向周某送达《解除合同通知书》，载明：因案涉房屋涉嫌一房二卖，现通知解除《重庆市存量房屋买卖合同》，立即退还定金100000元并赔偿损失等。后袁某以前述请求为诉请诉至法院。

　　另查明，2022年1月20日，案外人王某与周某就买卖案涉房屋达成口头买卖协议，双方约定“总价247万，全款，含所有家具家电等设施；定金5万；过户240万；不晚于2022年4月20日过户；交房尾款2万元”，后因周某表示不再出售房屋，王某遂于2022年3月15日对案涉房屋申请异议登记，并起诉至本院要求周某承担违约责任，又于2022年3月24日完成对案涉房屋的诉讼查封。此后，本院判决认定周某存在违约行为，判令周某双倍返还定金10万元。

　　首先，根据《中华人民共和国民法典》第二百二十条规定判断异议登记只是一种临时性救济措施，可以通过暂时阻断不动产登记物权的公信力,排除第三人善意取得，保护真实权利人的合法权益，同时有效地协调第三人的利益。

　　其次，《不动产登记暂行条例实施细则》第八十四条规定：异议登记期间，不动产登记簿上记载的权利人以及第三人因处分权利申请登记的，不动产登记机构应当书面告知申请人该权利已经存在异议登记的有关事项。申请人申请继续办理的，应当予以办理，但申请人应当提供知悉异议登记存在并自担风险的书面承诺。根据前述规定，异议登记并不影响房屋产权的过户。

　　最后，袁某与周某订立房屋买卖法律关系的合同目的系通过支付对价取得案涉房屋的所有权，对案涉房屋可以进行处分、收益。因此，虽然案涉房屋存在异议登记，但该异议登记情况与袁某最终想要取得案涉房屋所有权的目的并不冲突。按照双方合同约定的履行义务完成过户后，即便袁某因异议登记行为存在其他损失，其也可通过法律途径解决。此外，在袁某行使解除权时，周某并不存在其他可以导致袁某无法实现合同目的的违约行为。袁某在2022年3月15日行使的合同解除权没有法律和事实依据，故驳回其诉请。

　　开发商对所售商品房存在的重要不利因素应通过明示方式向购房者进行告知，在补充条款中通过购房者自认已知晓房屋现状进行约定的方式不足以达到明示告知的程度，否则应赔偿购房者损失。

　　2018年6月27日，某房产公司（甲方）与易某、何某签订《重庆市商品房买卖合同》及相应附件，约定：乙方购买甲方房屋，172.62平方米；总成交价3017526元。附件一“房屋分层平面图及分户户型平面图”注明：甲乙双方一致同意本图仅标示销售房屋的所在位置和户型结构，对与销售房屋相邻的附属设施、设备和建筑物、构筑物不作标示。

　　2018年6月27日，某房产公司（甲方）与易某、何某签订《商品房买卖合同之补充协议》主要约定：乙方在签订本补充协议之前，对本商品房及其朝向、位置、楼层、大小、结构以及周边环境及附属设施等已充分了结并认可。已知悉所购商品房周边的电梯井、发电机房、烟道等情况，以及小区周边区域已有的道路交通环境、线网架设、市政配套设施、垃圾收集点等情况，并清楚可能受到的噪音、粉尘、气味等不利因素的影响，乙方表示认可和接受。

　　接房时，易某、何某发现房屋窗外有大面积挡墙遮挡视线，双方遂发生争议。本院组织双方对案涉房屋进行实地勘踏，发现：从进门方向，案涉房屋沿右侧的布局为卧室1、厕所、卧室2、卧室3，每间卧室均安装有整墙落地窗，厕所安装有三分之一墙幅的落地窗，室外目测约三米处有一高度齐平案涉房屋天花板的L形挡墙（L形挡墙的短边连接处为卧室3的落地窗左侧边缘，长边连接处为案涉房屋右侧的外墙），挡墙从卧室1延伸至卧室3，整幅挡墙呈围合状态将卧室1、厕所、卧室2、卧室3的全部平视视野封闭其中。

　　从实地勘踏情况来看，案涉房屋的卧室1、厕所、卧室2、卧室3的平视视野被挡墙几乎完全封闭，前述各房间仅在贴近窗户且抬头仰望的情况下才能从挡墙的上沿看到天空华体汇体育首页，前述房间的采光、视野等均受到了明显影响，进而影响房屋品质和房屋增值。而前述各房间的范围又占了案涉房屋的整个右侧区域，挡墙构成影响案涉房屋的重要不利因素，对案涉房屋的使用及价值均有明显影响。某房产公司认为其在签订《重庆市商品房买卖合同》及补充协议时通过附图的形式明确告知了易某、何某挡墙的存在，故其已经尽到了告知义务。从《重庆市商品房买卖合同》附图内容来看，确实可以看出案涉房屋的分层平面图上有挡墙所在商业的平面图，但法院认为，挡墙的存在明显对案涉房屋有不利影响，某房产公司作为专业房地产开发企业，明知挡墙的存在对案涉房屋有重要影响，但其仅在分层平面图上画出挡墙所在商业的平面图，未明确标注商业楼栋的高度及与案涉房屋的距离，不构成向易某、何某告知重要不利因素的合理提示行为，未尽到重要不利因素的告知义务。同时，就案涉房屋的交易价格而言，并无证据证明案涉房屋的成交价格低于同小区同档次的房屋，从一般公众认知而言，如若在某房产公司的告知下，易某、何某对挡墙的存在有明确认知，其用同水平价格去购买有挡墙的房产而不另寻房源的可能性亦很小。本院参照司法评估结果判决某房产公司赔偿损失并支付利息。

　　现房销售的车位最小通车宽度未达到住房城乡建设部发布的行业标准要求，并非当然构成购房人可以解除合同的法定事由。

　　2018年9月30日，某开发公司（甲方）与何某（乙方）签订《重庆市商品房买卖合同》约定：乙方购买甲方车位，建筑面积29.41平方米；总成交金额为129000元，分期支付；乙方逾期付款的，自合同约定的应付款期限之第二天起至实际支付应付款之日止，按日向甲方支付逾期应付款万分之一的违约金。《补充协议》第2条约定，车位按个计价，车位大小及位置以现场实地为准，甲方出售的车位为非标准车位，且有一部分面积较小，请乙方在购买前充分了解车位所处位置、长度、宽度、高度、有无管道和线路经过等有关情况，并根据自己需要选购合适的车位。随后，何某支付了两期房款。2019年10月15日，何某拖欠某开发公司第三期购房款及违约金，某开发公司向其发出《催告函》，要求其自送达之日起三日内交清。后某开发公司向一审法院起诉请求：何某支付所欠购房款及逾期支付违约金。何某提出反诉，以某开发公司未按照规划和约定建设通车道，案涉车位通车道最小宽度未达到5.5M，致使何某停车难为由要求解除合同并拒绝支付到期款项。

　　2020年9月25日，某开发公司、何某及物业工作人员一同前往案涉房屋对案涉车位进行测量，测量结果为车头线里侧边线CM；车头线外侧边线CM。

　　另，《车库建筑设计规范》（JGK 100-2015）4.3.4条载明小型车最小停车位垂直式后退停车位通（停）车道最小宽度为5.5M,即550CM。《车库建筑设计规范》仅第3.1.7、4.2.8条为强制性条文，而《车库建筑设计规范》4.3.4条并非强制性条文。

　　一、《补充协议》第2条是否为格式条款及其效力。本案中，何某并未举证证明《补充协议》是某开发公司为了重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与何某协商的条款。协议第2条明确载明案涉车位系非标准车位，且案涉车位系现房销售，何某作为完全民事行为能力人在签订大宗物业的案涉合同时理应谨慎对待；即使协议第2条为格式条款，何某也未证明该条款具有《合同法》第五十二条和第五十三条规定情形或者某开发公司有免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的情形。故何某关于补充协议第2条应属有效。

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　　二、何某是否享有解除权。合同解除权的行使应有合同依据或法律依据。首先，案涉车位系现房销售，何某客观上有能力提前查看车位现状，并针对是否购买案涉车位进行充分判断。其次，案涉车位经有权机关确认符合城乡规划要求，不存在何某主张未按照合同约定和批准的规划建设通车道之情形。再次，《车库建筑设计规范》4.3.4条关于通车道最小宽度为550CM的条文并非强制性条文，何某主张某开发公司交付的车位不符合规定缺乏依据。何某未能提供充分有效的证据证明某开发公司具有法律规定或合同约定的可以导致合同解除权行使的违约行为及其他致使合同目的不能实现的情况，故何某不具有合同解除权。

　　二手房屋交易中，房屋非专有部分面积发生过非正常死亡事件，如有证据证明购房人对该非专有面积的使用具有期待性，则出卖人应当对非正常死亡事件进行披露。出卖人未履行披露义务，购房人可行使撤销权。

　　2019年李某取得案涉房屋所有权，建筑面积78.47平方米。2020年6月15日凌晨，案外人坠落于案涉房屋主卧外露台，并当场死亡。该露台并非案涉房屋专有面积，但和案涉房屋客厅、主卧相邻，通过案涉房屋客厅、主卧可直达露台。2021年，李某对案涉房屋进行装修，在露台铺设了地砖和木地板，并打造了植物景观，装修后的露台和其他房屋外露台间有明显隔断，装修范围包括案外人坠落地点。李某还在紧邻露台的外墙上加装了水龙头、插座、灯具，并将案涉房屋主卧窗户改为推拉门。

　　2022年5月2日，李某作为出卖人，陈某作为买受人，双方就案涉房屋签订买卖合同，陈某向李某支付定金8万元。李某在房屋买卖合同中确认案涉房屋未发生过自杀、他杀等非正常死亡事件，并约定，若李某故意隐瞒真实情况，须承担相应的赔偿责任，因李某的欺诈行为使得陈某在违背真实意思的基础上订立合同的，陈某有权要求撤销买卖合同，要求返还房款并赔偿相应的损失。房屋买卖合同签订后，陈某从他人处得知，曾有人坠落于案涉房屋外的露台上，故以李某在订立合同过程中存在欺诈为由，诉至法院，要求撤销合同，并返还购房款。

　　虽然案外人坠落地点非案涉房屋专有面积，但李某对露台进行了精装修，案涉房屋客厅、主卧和露台相邻，可以直达，李某上述行为无疑会使购房人在看房时产生“露台属于房屋一部分”的认识华体汇体育首页，露台的现状会对购房人是否决定购买房屋产生影响。另，坠楼事件发生于李某取得房屋所有权后，李某的装修行为亦发生在坠楼事件之后，坠楼地点距离李某房屋主卧非常近，李某知晓坠楼事件具有高度盖然性。在非正常死亡情况对购房人购买心理产生影响的情况下，出卖人李某有如实披露义务。李某未履行该义务，应当认定为欺诈，故法院判令撤销李某和陈某之间的房屋买卖合同，李某返还陈某已付购房款定金以及因维权所产生的相关费用。

　　经纪公司以自身名义和买受人签订房屋买卖合同，但有证据证明经纪公司系受房屋所有权人之托进行房屋买卖的情况下，应认定房屋所有权人为当事人。

　　刘某系案涉房屋所有权人。2019年9月27日，刘某委托某公司签订《销售合同》，约定刘某委托某公司销售案涉房屋，某公司负责指导刘某和客户签订《认购书》《商品房买卖合同》。2019年12月24日，刘某和某公司又签订《房产销售协议》，约定房屋销售认购金和首付金由某公司收取，销售合同甲方为刘某，购买方支付的所有房款直接付至刘某指定收款账户，某公司代开定金收据和收取定金。刘某另向某公司出具委托书。此后，谢某和某公司签订房屋买卖合同，并向某公司支付定金，房屋买卖合同上载明出卖人为刘某，某公司为代理人，合同上加盖某公司公章，刘某未签字或盖章。谢某此后又陆续支付了部分房款。后因谢某未取得案涉房屋权属证书及房屋，遂诉至法院，要求刘某返还已付房款。

　　案涉房屋属于刘某名下房屋，从刘某与某公司于2019年9月27日签订的《销售合同》、2019年12月24日签订的《房产销售协议》，及刘某于2019年12月24日向某公司出具的《授权委托书》等证据可以看出，刘某委托某公司出售案涉房屋，谢某也有理由相信某公司有权代表刘某出售房屋并收取房款，刘某为谢某合同相对方，某公司收取房款的行为所产生法律后果应由刘某承担，并对谢某相应诉讼请求予以支持。

　　房屋位于“腰线层”，会对购房者的居住观感体验、可使用空间产生明显影响，如开发商在销售房屋过程中未如实告知，应当赔偿购房者损失。

　　2018年9月7日，某地产公司（甲方）与肖某（乙方）签订《重庆市商品房买卖合同》，约定乙方所购商品房总成交价1506429元。甲方应在2020年3月20日前将已进行建设工程竣工验收备案登记的商品房交付乙方使用。《某项目高层住宅配置标准》约定阳台及护窗栏杆采用金属栏杆、实体栏板、玻璃栏板相结合（具体以实际交房为准）。

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　　某地产公司蔡家项目建筑方案设计图表明案涉房屋位于“腰线层”。“腰线层”一般指为突出建筑物层次感，通过建设施工，在建筑物外立面形成的横向带状装饰。

　　肖某于2019年12月24日对案涉房屋进行验收，发现房屋位于“腰线层”，其所购房屋的阳台栏杆上半部分为玻璃，下半部分为砌筑墙体，与同楼栋其他楼层房屋的区别在于其他房屋的阳台栏杆通体为玻璃栏杆，即玻璃栏杆直到阳台地面，没有砌筑墙体。向某地产公司提出异议未果，肖某诉至法院请求：某地产公司商品房景观阳台栏杆恢复至同户型其他楼层统一标准，并支付“腰线%）。

　　案涉房屋位处“腰线层”，在结构设计上与其他房屋确有不同，《商品房买卖合同》及补充协议中没有对案涉房屋系“腰线层”的任何说明，某地产公司作为专业开发建设单位，理应遵循诚实信用原则，将“腰线层”房屋与其他楼层房屋之间存在的差异明确告知买受人，以便能够让买受人作出是否购买“腰线层”房屋的选择。然而，某地产公司在缔约前的宣传介绍及缔约过程中均未对案涉房屋与其他楼层房屋之间存在的差异作出必要的提醒和合理的说明，故应认定某地产公司未履行如实告知义务。案涉房屋阳台与同户型其他房屋相比较，存在半玻璃栏杆与全玻璃栏杆的差异，该差异一是对肖某在居住使用过程中的观感明显产生影响，二是砌筑墙体对阳台可利用空间也存在小于全玻璃栏杆的影响，故某地产公司应承担违约责任。针对肖某同时要求整改及赔偿损失的诉讼请求，因整改涉及规划许可及小区楼栋整体外观一致性问题，某地产公司在客观上难以对“腰线层”进行整改，故肖某不能同时主张。某地产公司应当赔偿损失。案涉房屋总价款为一百五十余万元，肖某主张以2%计算，因房屋价值的贬损具有主观性，非客观专业技术范围，该比例在合理范围内，故法院予以支持，即损失赔偿为30128.58元（1506429元×2%）。

　　书面商品房买卖合同约定交房标准为清水交付，与之相矛盾的口头证据若能到达高度盖然性的证明标准，则可突破书面证据优势规则进而判定口头约定的装修交付为当事人真实意思表示。

　　2014年11月16日，肖某与某房产公司签订《重庆市商品房买卖合同》及《补充协议》，约定由肖某购买某房产公司预售的1号清水房，建筑面积单价20146.89元，总成交价5817816元，某房产公司应于2016年12月30日前交付房屋。此后，肖某与某房产公司达成协议，将交付时间变更为2017年9月30日前，某房产公司承诺将室外花园、案涉房屋负一楼部分面积赠与肖某使用，并要求肖某自此不得主张逾期交房违约责任。后某房产公司逾期交房，双方约定由某房产公司就赠与原告使用的负一楼（清水）一并装修。

　　2018年，肖某支付装修款68万余元。同年，某房产公司员工出具案涉房屋设计图。刘某某(系肖某购买案涉房屋时某房产公司设计端口和开发部负责人)签字确认的合同计价清单中载明案涉房屋含负一层装修计价为220万余元，该计价清单还载明了装修使用的厨卫及供暖设备品牌。上述设计图显示风格与计价清单装修使用品牌与案涉楼盘广告册宣传内容一致。

　　肖某申请证人刘某某出庭陈述,肖某购买的楼栋对外都是精装修销售，因开发商想获取高溢价，所以和购房人约定以清水房订立合同。

　　另，2014年10月31日，案外人陈某购买了同幢2号房屋。陈某与某房产公司签订的《房屋买卖合同》显示房屋为清水房，建筑面积单价为18848.04元。陈某房屋“两书”显示案涉房屋所在楼栋竣工验收备案登记时间为2017年10月27日，房屋交付形态为“初装修房”。2020年1月15日，肖某配偶任某某在陈某所购房屋内用手机拍摄视频显示陈某前述房屋已装修。同时，任某某询问接待看房的工作人员是不是卖的精装房，工作人员回答是卖的精装房。

　　首先，广告册内容符合双方《重庆市商品房买卖合同》相关约定，应视为合同内容。广告册宣传案涉房屋为“室内精装”，装修风格与装修设计图统一，计价清单载明厨卫电器及取暖设备的品牌相互呼应。其次，某房产公司前员工刘某某的证言解释精装修房屋以清水房签订购房合同的原因，亦与任某某拍摄视频中相关接待人员陈述相互印证。再次，案涉房屋于2017年10月27日取得竣工备案登记证后即已具备清水交付条件，某房产公司此时并未通知肖某接房，反而承诺将室外花园、负一楼赠与肖某使用，并要求肖某自此不得主张逾期交房违约责任。若非某房产公司明知其交房标准为精装交付，前述行为无法得到合理解释。综上，肖某举示的证据已然形成证据锁链，结合售房单价及商品房市场行情，法院确信本案合同约定的交房标准为装修交付存在具有高度可能性，应予认定。

　　商品房销售中卖方的虚假宣传行为是否构成欺诈，应当考察当事人在订立合同时是否因该行为产生错误认识并基于此错误认识作出了非真实意思表示。

　　2019年8月8日，被告A公司、B公司（甲方）与原告张某（乙方）签订《重庆市商品房买卖合同》，约定：乙方购买甲方位于重庆市江北区宏帆路某号车位，总成交金额111974元。合同还约定：双方在交易过程中口头表达的意向和信息，不构成合同内容，双方不受其约束；若在车位宣传资料、销售手册、楼盘模型、广告以及其它与该车位有关的资料中，甲方已明示不构成要约、不属于交付标准或交易条件的，不构成法律规定之要约的，不构成合同内容。随后张某依约支付房款。

　　后相关购房人向重庆市江北区市场监督管理局举报被告关于案涉项目置业顾问在其自建的车位操作群（微信群）宣称所售车位价格“由于江北房交所管控，折扣不能超过10%”的广告用语涉嫌虚假宣传。2020年5月6日，重庆市江北区市场监督管理局作出《行政处罚决定书》，认定：上述广告用语系当事人“B公司”在销售案涉车位过程中，为解释案涉车位价格优惠方案调整原因，由置业顾问通过自建微信群与调整后的优惠方案一同发布的；在重庆市江北不动产登记中心工作人员既无相关口头要求，也无相关管控措施的情况下，B公司发布上述广告用语的行为，已违反发布虚假的车位价格优惠方案调整原因的广告内容，应依法予以处罚。2020年5月7日，重庆市江北区市场监督管理局出具《告知书》对B公司作出行政处罚，并将处罚情况告知相关购房人。原告张某得知上述情况后，认为被告A公司、B公司销售车位时实施了欺诈行为，使张某违背了真实意思与之签订合同，起诉要求撤销合同，返还价款及赔偿损失。

　　房产属于价值较大的基本生活资料，购房者在购房前具有对房屋的质量、价格、地段、环境等方面因素进行审查的注意义务。A公司、B公司的宣传虽存在不实之处，对张某的购房意向有一定程度的影响，但上述宣传信息本质上并不属于合同内容，该宣传行为并未使张某对其所购房屋的质量、位置等合同内容产生错误认识，其签订合同购买案涉房屋系其真实意思表示。即使案外人购买同地段车位价格低于张某，但基于车位具置不同，销售价格存在差异是普遍存在的客观事实，不能据此或根据其他个别车位销售价格的差异认定车位销售价格对张某存在欺诈行为。A公司、B公司的虚假宣传行为是否对张某购买车位产生决定性影响，凭相关行政管理部门认定该低价承诺为虚假宣传并处以相应行政处罚，亦不足以证明。结合现有证据，A公司、B公司关于价格的宣传亦不足以认定为合同法所规定的致使合同撤销的欺诈行为。

　　买受人购买住宅房屋居住，买受人及其共同居住生活的亲属可申请登记落户，而落户后就能享受该房屋所在地的义务教育、就业服务、基本养老等配套服务。因此，住宅房屋的使用价值可以延伸至落户，出卖人未履行合同义务，将户籍及时迁出，导致买受人享有的与户籍相关的利益受损，出卖人应该承担违约责任。

　　2020年6月23日，林某某（乙方）与唐某某、涂某（甲方）签订《重庆市存量房屋买卖合同》，约定唐某某、涂某将案涉房屋出卖给林某某，双方约定唐某某、涂某应在房屋权属转移登记完成后180日内，向房屋所在地户籍管理机关办理完毕户口迁出手续，每逾期一日，按照成交总价0.5‰计算违约金，并于实际迁出全部户口之日起3日内向乙方支付前述违约金。2020年8月14日，双方完成不动产转移登记手续，之后林某某一直催促唐某某、涂某完成户口迁移手续。2022年3月14日，唐某某、涂某完成全部户口迁出手续。

　　双方签订的《重庆市存量房屋买卖合同》合法有效，双方应当依约履行义务。唐某某、涂某未能在约定期限前迁出户籍，也未举证证明双方对户籍迁移时间的约定进行变更，亦未举证证明因不可抗力影响了合同履行，应当承担违约责任。

　　违约金应以实际损失为基础，综合合同履行程度、当事人的过错、预期利益等多项因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量。本案中，买受人购买住宅房屋居住，买受人及其共同居住生活的亲属可申请登记落户，而落户后就能享受该房屋所在地的义务教育、就业服务、基本养老等配套服务。因此，住宅房屋的使用价值可以延伸至落户，但是该价值相较于居住功能处于次要地位。因唐某某、涂某未履行合同义务，将户籍及时迁出，必然导致林某某在唐某某、涂某违约期间，享有的与户籍相关的利益受损。但林某某利益受损属于间接的非财产损害，无法量化其损害具体数额。且唐某某、涂某已履行了房屋买卖合同的主要义务，本院对违约金标准酌情调整为按全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率标准计算，故唐某某、涂某应当支付林某某以118万元为基数，自2021年2月11日起至2022年3月14日止，按违约时全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率计算的违约金。

　　在商品房不存在房屋主体结构质量问题或者严重影响正常居住使用的质量问题的情况下，购房人仅以房屋存在掉砂、鼓包等质量瑕疵拒绝接房并主张空置期物业费损失，法院依法不予支持。

　　2018年10月2日，某开发公司（甲方）和谭某某（乙方）签订《重庆市商品房买卖合同》，约定某开发公司于2020年4月30日前将已进行建设工程竣工验收备案登记的商品房交付谭某某。合同附件五《合同补充协议》第五条约定，如该商品房交付验收时，乙方主张交付的商品房存在质量瑕疵（房屋主体结构质量不合格或严重影响正常居住使用的质量问题除外），该质量瑕疵经甲方确认后由甲方按照《商品房买卖合同》约定和《新建商品房屋质量保证书》的规定履行保修义务，进行维修整改，乙方不得以此为由拒绝办理接房手续。此情形下，甲方不承担延迟交房的违约责任，且自合同约定的交房之日起，与该商品房有关的一切税费、风险、责任和物业服务费等均由乙方承担，房屋质量保修期亦从该约定交房之日起算。

　　2020年6月8日，某开发公司通知谭某某于同月15日接房。谭某某收到该通知，但因其当时在云阳县，故于同月26日到案涉房屋验房。谭某某当日提出掉砂、鼓包等问题，之后又提出存在阴阳角不直、水平度偏差、上下误差1厘米、顶棚不平整、门框无装饰盖、门框门扇撞伤、划伤、掉漆、反潮发霉、墙面砖破损、收口不平、瓷砖掉落等问题。2022年5月12日，谭某某办理接房手续。据此，谭某某向某开发公司主张2020年7月1日至2022年5月31日期间的物业费损失和房屋空置费。

　　谭某某和某开发公司签订的商品房买卖合同是双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律的强制性规定，合法有效。

　　虽然谭某某在2020年6月26日验房时提出房屋存在掉砂、鼓包的情况，但根据合同补充协议约定，除案涉房屋具有房屋主体结构质量不合格或者严重影响正常居住使用的质量问题外，谭某某不得以商品房存在质量瑕疵拒绝接房，故谭某某所提出的房屋存在的质量瑕疵不足以构成其拒绝接房的理由。根据约定，案涉房屋接房时间应以某开发公司通知的接房时间为准，即2020年6月15日。按约定接房后的物业费由谭某某承担，故谭某某要求某开发公司赔偿其2020年7月1日至2022年5月31日期间的物业费损失缺乏法律依据，法院对谭某某该项请求不予支持。谭某某未能举证证明房屋空置所产生的实际损失，且双方并未就某开发公司逾期整改违约责任进行约定，故其要求某开发公司承担相应空置损失缺乏依据，法院亦不予支持。