为有效维护房地产市场健康发展，平等保护房屋买卖合同双方当事人合法权益，充分发挥典型案例的指引示范和普法宣传作用，进一步为房地产市场健康发展营造良好的法治环境，大渡口法院通过对近年来受理的房屋买卖合同纠纷案件分析研判，组织评选了房地产纠纷典型案例，现予以发布。

　　2018年12月12日，代某某购买了某某房地产开发公司的商品房。2020年5月10日，代某某实际接房，某某房地产开发公司提供了《重庆市新建商品房使用说明书 新建商品房质量保证书》，其中约定交付业主使用之日起，在正常使用和维护的情况下，公司对所列部位或部件在保修期限内出现的质量问题免费承担保修责任，其中给排水管道的保修期限为2年；因业主使用、装修不当或擅自改动结构、设备管线位置等造成的保修项目内的质量问题，公司不承担保修责任。2021年8月11日，某某物业公司发现代某某的房屋漏水，遂通知代某某，后经代某某、某某房地产开发公司及某某物业公司的工作人员查看，发现是因入户门鞋柜上方的水管发生破裂所致。各方沟通后，未对水管发生破裂的原因达成一致意见，因水管破裂持续漏水，某某物业公司关闭了房屋的水阀。2021年8月11日起，代某某自费居住在酒店及在外租赁房屋。代某某遂起诉到法院，要求某某房地产开发公司、某某物业公司更换破裂的水管并修复因漏水损坏的吊顶、鞋柜，并赔偿搬家费用、住酒店费用及房屋租金等。

　　《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（2020年12月23日最高人民法院审判委员会通过）第十条第二款规定：“交付使用的房屋存在质量问题，在保修期内，出卖人应当承担修复责任；出卖人拒绝修复或者在合理期限内拖延修复的，买受人可以自行或者委托他人修复。修复费用及修复期间造成的其他损失由出卖人承担。”代某某购买房屋内发生破裂的水管是某某房地产开发公司修建房屋时配置的水管，尚在保修期内，某某房地产开发公司虽辩称不排除代某某装修房屋或使用不当造成水管破裂，但并未举示相应证据予以证实，且亦未申请对水管破裂的原因进行鉴定，应承担举证不利的责任。遂法院判决了某某房地产开发公司更换破裂的水管，并修复因漏水损坏的吊顶、鞋柜，支付居住酒店费用及租金。某某物业公司不是房屋的出卖人和质量保证方，在房屋漏水后，积极履行了协调、通知等物业义务，故不应承担相应修复及赔偿责任。

　　本案为产权所有人、房屋开发商及物业公司三方因房屋质量问题相关责任如何承担的典型案例。房屋开发商是否在保修期内承担维修责任，一是看房屋质量问题产生的时间是否是在保修期内，二是看房屋质量发生的问题是否是开发商本身交付时造成或产权所有人不正当使用导致，这需要证据来证明。该判决符合《民法典》中公平公正的基本原则，在购房者、开发商及物业公司三方的权益保护取得一个平衡点，为后续类案的处理提供了指引。

　　2019年6月18日，彭某某购买了某某开发公司的某楼的第一层的6号商铺，双方签订了《重庆市商品房买卖合同》及补充协议，合同中明确约定了“本合同签订前发布的广告以及提供的宣传资料、销售手册、楼盘模型等所载内容在本合同签订时可能已作部分调整和改进（包括楼盘外观、造型、色彩等），若与实物不符或者与本合同内容有抵触或者未作约定的，则以实物和本合同约定的内容为准（国家法律或行政法规另有强制性规定的除外）”。另《重庆市商品房买卖合同》附件1为某楼的第1层平面图，其中商铺6为空白的长方形，长方形中未标注有立柱隔体或承重墙。2020年6月，彭某某根据某某开发公司的通知接房，发现商铺房屋左后侧有一面到屋顶的承重墙（厚度约0.3米），隔离出了长约2.3米、宽约1.1米的空间，彭某某实地看房后并未实际办理接房手续。该小区项目设计图、竣工图（该楼商业一层平面图）中显示：彭某某所购买的商铺左后侧显示有承重墙，隔离出来的空间为预留卫生间。彭某某认为，某某开发公司交付的房屋，与合同约定的不符，严重影响了该房屋的使用功能，降低了房屋的商用价值。遂起诉到法院，要求解除合同，并退还缴纳的房款、税款及支付利息等。

　　本案中双方争议的焦点是在房屋左后侧有一面到屋顶的承重墙是否符合合同约定及影响使用。首先，双方的《重庆市商品房买卖合同》中附件1（平面图）载明的涉案商铺为空白的长方形，长方形中未标注有立柱隔体或承重墙；其次，该小区项目设计图、竣工图中的一层平面图中显示的涉案商铺左后侧有承重墙，为预留卫生间，与《重庆市商品房买卖合同》中附件1的平面图不一致；最后，本案商品房为预售商品房，非现房，某某开发公司作为房屋出售方，应当在销售时全面告知房屋的结构状况等，但其未举示证据证明全面告知了该商铺内存在承重墙隔离的情况；而涉案商铺面积较小，承重墙隔离会给彭某某购买或使用房屋造成重大影响，致使无法达到预期购房目的。故彭某某依法可以解除合同，法院遂判决合同解除，某某开发公司应当返还已付房款、税款并承担资金占用利息损失。

　　开发商销售房屋时，应当全面并清晰披露房屋的实际情况。因《重庆市商品房买卖合同》一般为开发商提供，如合同中明确约定了本合同签订前发布的广告以及提供的宣传资料、销售手册、楼盘模型等所载内容仅作为参考或以本合同约定为准，则在合同中需要将相关的房屋信息披露完整。本案中，开发商交付的房屋与《重庆市商品房买卖合同》附件中的房屋平面图不一致，且切实影响到了购房者的实际使用，即使房屋开发商举证所谓的宣传图，但其未能客观真实的反映双方之前签订购房合同时对房屋的实际要求达成一致，购房者依法可以解除合同。本案的判决，给房地产开发商如何披露房屋平面图等信息提供了指引。

　　2020年9月，经某房产经纪公司的居间服务，黄某（乙方）与王某某（甲方）签订《房屋买卖合同》及《补充协议》，约定黄某购买王某某所有的案涉房屋，并约定“甲方确认该房屋未发生过自杀、他杀等非正常死亡事件，若甲方故意隐瞒真实情况，乙方有权解除合同，甲方按房屋成交价的20%支付违约金”。王某某的女儿在房屋买卖交易过程中，将案涉房屋发生过意外事故的情况向某房产经纪公司作了披露，该公司回复由该公司告知黄某，但实际并未告知，王某某在与黄某面签合同时，亦未直接向黄某披露案涉房屋发生过非正常死亡事件。合同签订后华体汇体育平台入口，王某某将案涉房屋交付黄某，黄某对房屋进行装修。在装修过程中，黄某得知案涉房屋发生过非正常死亡事件，后因合同解除与赔偿问题与王某某协商未果遂诉至法院。

　　案涉房屋因发生过非正常死亡事件从而导致贬值，影响黄某的购买意愿，进而对房屋买卖产生重大影响，买卖合同对卖方的信息披露义务也专门予以约定，王某某未直接将该情况告知黄某，存在故意隐瞒重要事实的行为，构成违约，致使黄某不能实现合同目的，黄某享有合同的约定解除权。案涉合同解除后，双方互负返还义务，王某某因违约还需另行承担相应违约责任。某房产经纪公司未将案涉房屋发生过非正常死亡事件向黄某披露，王某某可另行向某房产经纪公司主张权利，不影响其向黄某承担责任，遂判决解除案涉《房屋买卖合同》、王某某向黄某返还房款并向黄某支付违约金等。

　　本案系认定出卖人违反合同约定未履行如实披露“凶宅”信息义务应承担违约责任的典型案例。发生过自杀、他杀、意外死亡等非正常死亡事件的房屋，人们往往称之为“凶宅”，此类事件虽不构成人们对房屋本身进行使用的障碍，但会对使用人的心理造成影响，进而对交易价格甚至购买意愿造成影响。交易双方在房屋买卖合同中明确约定出卖人确认房屋未发生非正常死亡事件，否则便应承担违约责任的情况下，出卖人未将相关信息告知买受人，构成违约，买受人有权依照合同约定主张违约责任。本案对促进出卖人及中介机构诚信履行披露义务，具有积极引导作用。

　　2019年11月及2020年1月，某某房地产开发有限公司与某某管理公司先后签订《某某项目商品房认购书》《项目销售服务协议书》，先约定由某某管理公司购买61套房源，后某某管理公司放弃购买，某某房地产开发有限公司委托某某管理公司用自身的销售渠道向客户推荐销售房屋。2019年11月，某某管理公司与刘某某签订《商铺认购书》，约定刘某某购买商铺，认购总价为1371983元、转让费237821元；某某管理公司应配合刘某某与开发商办理首付房款交付和更名手续，并签署正式的《重庆市商品房买卖合同》及其附件等内容。2019年11月，刘某某向某某管理公司支付了购房款1655428元。2020年1月，某某管理公司与刘某某签订《商铺认购书（之补充协议）》，承诺其将刘某某支付的1655428元支付于某某房地产开发有限公司，并按期协助刘某某完成办理网签或过户手续及违约责任等内容。2020年1月12日，某某管理公司向某某房地产开发有限公司支付代收代转案涉房款350000元。后刘某某仍未能取得案涉房屋产权，三方协商未果，刘某某诉至法院，要求两公司办理过户及赔偿损失。

　　某某房地产开发有限公司与某某管理公司签订了《项目销售服务协议书》华体汇体育平台入口，某某房地产开发有限公司委托某某管理公司进行包括案涉房屋在内的房屋的销售。结合某某房地产开发有限公司收取了刘某某缴纳的案涉房屋购房款的事实，可以认定某某房地产开发有限公司对刘某某与某某管理公司签订《商铺认购书》行为进行了追认，某某房地产开发有限公司与刘某某之间构成了事实上的商品房买卖合同关系。法院遂判决某某房地产开发有限公司交付商铺，并协助办理不动产权属证书等。

　　本案系认定房地产开发商与销售公司签订委托销售代理合同，销售公司违约未履行义务，房地产开发商仍需承担相关责任的典型案例。委托销售代理合同在房地产买卖中并不少见，如因公司之间的争议，导致购房者的合法权益得不到保护，购房者可以通过法律途径维护自己的合法权益，不能因相关的委托代理关系存在争议而忽视自身权益。本案对促进房地产开发商及销售公司诚信经营，维护购房者合法权益，具有积极引导作用。

　　2018年12月，黄某、陈某、陈某某与某某房地产开发有限公司签订《重庆市商品房买卖合同》及补充协议约定购买房屋，合同中约定：如开发商交付商品房时按约提供了《新建商品房屋质量保证书》《新建商品房屋使用说明书》，及出示了《重庆市建设工程竣工验收备案登记证》，购房者须签署商品房交接文件，若未签署的，视为已交付，风险由其承担等内容。合同签订后，黄某、陈某、陈某某依约在2019年7月30日前付清了房款、大修基金、契税等费用。2019年6月13日，涉案房屋楼栋取得重庆市建设工程竣工验收备案登记证。黄某、陈某、陈某某于2019年7月30日到案涉小区进行验房，发现房屋存在质量瑕疵，故拒绝接房。后起诉到法院要求开发商及物业公司整改（整改内容六项：第一项是部分墙面突出，要求剔打；第二项是要求拆除屋顶上的落水管；第三项是部分柱子和墙面不平整，要求整改；第四项要求天然气主管道到室外；第五项地面裂缝要求修补；第六项要求整改房屋顶棚漏水情况），并要求支付逾期交房违约金、租房损失及物业管理费。

　　经法院查勘涉案房屋现场，并经各方一致确认：房屋入门处地面有裂缝，入门右侧地面有多处裂缝，商铺内有一处墙面有突出部分，门面顶部有两根落水管，顶部有多处水泥附着物。法院认为，水泥附着物属于清水房屋正常瑕疵，地面裂缝系因房屋交房标准为混凝土地面，其地面裂缝无证据证明或直接目测能够判断属于贯穿性即结构性裂缝，故属于一般质量瑕疵；而墙面突出部分和落水管，属于案涉房屋内部结构及附属设施，不属于房屋质量问题。案涉房屋确存在地面裂缝等一般质量瑕疵，属于一般维修事项，根据《重庆市商品房买卖合同》的约定，一般维修事项（主要指质量通病）以及其他配套整改事项，不作为拒绝收房的理由。故法院对黄某、陈某、陈某某以此为由拒绝接房，并要求某某房地产开发有限公司承担逾期交房违约金、逾期交房产生的房屋租金损失及物业服务费的诉讼请求，不予支持。但对于能够整改的地面裂缝等维修整改事项，应予整改，法院判决某某房地产开发有限公司对地面裂缝予以维修整改。

　　本案系如何区分房屋瑕疵和房屋质量问题，从而判断是否影响购房者接房的典型案例。购房者接房时发现房屋瑕疵在房地产买卖中并不少见，但是一般质量瑕疵作为一般维修事项并不能达到拒绝接房的标准，在房地产开发商尽到合同约定的义务后，购房者不得以此为理由逾期接房。本案对维护房地产交易市场诚信风气，引导房地产开发商和购房者合理合，具有积极引导作用。

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